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09.12.2016

Kündigung wegen (vorgetäuschten) Eigenbedarfs

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11.10.2016 (Az: 8 ZR 300/15) festgehalten, dass für den Fall, dass der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, der Verdacht nahe liegt, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben worden ist, weshalb es dem Vermieter zuzumuten ist, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Der BGH hebt hervor, dass hierbei strenge Anforderungen zu stellen sind.

Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand. Dies nachzuweisen (Anmerkung des Unterzeichners) wird jedoch regelmäßig nicht gelingen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war es so, dass der Vermieter das Mietverhältnis zum 31.01.2012 mit der Begründung gekündigt hat, die Wohnung wird dringend bedürftig, um die 86 Jahre alte Mutter mit aufzunehmen, die zudem auch pflegebedürftig ist. Die Mieter zogen aus.

Seit dem Auszug der Mieter steht die Wohnung jedoch leer. Die Mutter zog nicht ein und verstarb auch wenige Monate später.

Zwischen den Parteien war im Streit, ob die Mutter überhaupt je vorgehabt hatte, in die Wohnung umzuziehen.

Die Mieter hatten in beiden Instanzen verloren.

Die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH hatte - jedenfalls teilweise - Erfolg, führte jedenfalls zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Dass Landgericht hätte aus Sicht des BGH jedenfalls klären müssen, ob der Nutzungswille der Mutter von Anfang an bestanden hat.

Dies war im vorliegenden Fall nicht berücksichtigt worden.

Aus Sicht des BGH reicht es jedenfalls nicht aus, eine sogenannte Vorratskündigung auszusprechen, der ein gegenwertig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson (hier der Mutter) zugrunde liegt. Der Nutzungswunsch muss sich jedenfalls „soweit verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Der BGH schließt sich mit dieser Entscheidung seiner bisherigen Rechtsprechung an und erleichtert dem Mieter den Nachweis der Behauptung, der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf sei vorgeschoben gewesen.

Wir beraten Sie gern, sollten Sie beabsichtigen, wegen Eigenbedarfs zu kündigen aber auch dann, wenn Ihnen als Mieter eine Eigenbedarfskündigung zugegangen ist.

 

Naleppa

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Dreher + Partner mbB, Ravensburg - Friedrichshafen

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