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06.06.2019

Auch bei Gewerberäumen: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Überlassung

1.   Die zu Wohnraummietverträgen ergangene Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renoierungsbedürftig überlassenen Wohnung bei Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen.

 

2.   Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwei Wohnungen angemietet werden, diese aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019, 5 O 1613/18).

 

In dem vom OLG Dresden entschiedenen Fall hatte ein Unternehmen mehrere Wohnungen angemietet, um sie den Mitarbeitern und Messegästen zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungen befanden sich bei der Übergabe in einem „abgewohnten und mangelhaften Zustand“. Trotz dessen forderte der Vermieter beim Auszug vom Mieter, dass dieser Schönheitsreparaturen durchführt unter Verweis auf eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Da der Mieter sich in der Folge weigerte, Schönheitsreparaturen auszuführen, renovierte der Vermieter die Wohnungen selbst und verlangte daraufhin die Kosten vom Mieter.

 

Das OLG Dresden hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass der Bundesgerichtshof bereits für Wohnungsmietverträge entschieden hatte, dass Schönheitsreparaturklauseln bei der Anmietung von unrenovierten Wohnungen unwirksam seien. Das Gericht kommt vorliegend zum Ergebnis, dass ein Gewerberaummietvertrag vorliege, da das anmietende Unternehmen als juristische Person selbst bereits keinen Wohnungsbedarf habe. Der Umstand, dass die Räumlichkeiten angemietet worden seien, um diese dann Dritten als Wohnung zur Verfügung zu stellen, sei allein nicht ausreichend, um einen Wohnraummietvertrag zu begründen. Bzgl. der Anwendung der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln sei diese Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverträge entsprechend anzuwenden. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass der Mieter bei der Anmietung von unrenovierten Räumen nicht nur die eigenen Abnutzungsspuren beseitigen müsste, sondern auch die des Vormieters. Da die Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz aber Aufgabe des Vermieters sind, führe dies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Nach Ansicht des OLG Dresden sei daher die Gesetzeslage bei Wohnungsmietverträgen und gewerblichen Mietverhältnissen nicht unterschiedlich zu behandeln. Dies liegt auf der Linie weiterer zuletzt veröffentlichter obergerichtlicher Rechtsprechungen sowie vor dem Hintergrund, dass der BGB bekanntermaßen die Tendenz erkennen lässt, seine Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen in der Folge auch auf Gewerberaummietverträge zu übertragen.

 

Bei der Vermietung von unrenovierten Gewerberaummietverträgen wird daher zukünftig Entsprechendes zu berücksichtigen sein.

 

 

Stephanie Dreher-Meyer
Rechtsanwältin in Ravensburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Dreher + Partner mbB

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