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08.01.2018

AG Berlin-Schöneberg: Störung des optischen Gesamteindrucks durch ein Gaubenfenster

WEG §§ 14, 22, 46

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.09.2015 zu TOP 9 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und war für ungültig zu erklären. Der Beschluss über die Umgestaltung der Fenster der Gaube der Wohnung Nr. 21 in ein 3-flügeliges Element mit Unterlicht und einem integrierten Schutzelement stellt eine bauliche Veränderung gem. § 22 I WEG dar. Gem. § 22 I WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die beschlossene Umgestaltung des Fensters der Gaube bewirkt eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks, so dass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich gewesen wäre (AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 01.12.2016 – 772 C 91/15).

 

Der Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass in einer Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2015 unter TOP 9 der Beschluss gefasst wurde: „Die Eigentümer der WEG A.-Straße erteilen Herrn K. die Genehmigung, auf seine Kosten die Dachgauben-Fenster der WE 21 in 3-flügelige Fensterelemente umzugestalten. Die Kosten der Fensterelemente, die Kosten der Installation und künftige Instandhaltungskosten trägt Herr K.“ Gegen diesen Beschluss hatten einige Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt hatten, Anfechtungsklage erhoben. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat dieser Anfechtungsklage stattgegeben und den gefassten Beschluss für ungültig erklärt. Zur Begründung hatte das Gericht in seiner Entscheidung ausgeführt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.09.2015 zu TOP 9 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche und daher für ungültig zu erklären war. Die Umgestaltung des Fensters der Gaube der Wohnung Nr. 21 in ein 3-flügeliges Element mit Unterlicht und einem integrierten Schutzelement stelle eine bauliche Veränderung gem. § 22 I WEG dar. Gem. § 22 I WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die beschlossene Umgestaltung des Fensters der Gaube bewirkt eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks, so dass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich gewesen wäre. Im zugrundeliegenden Fall war nicht bestritten worden, dass eine optische Beeinträchtigung vorlag.

 

Das Gericht führte ferner in seiner Entscheidung aus, dass der Beschluss aber auch deshalb für ungültig zu erklären war, weil er nicht bestimmt genug gefasst worden war. Denn im Beschluss waren weder Größer noch Ausführung oder Gestaltung der 3-flügeligen Fensterelemente festgelegt worden. Eine Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 9 vom 07.09.2015 hat das Amtsgericht jedoch gerade nicht festgestellt, insbesondere keinen Verstoß gegen § 16 IV WEG.

 

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg zeigt erneut auf, dass bei baulichen Veränderungen gem. § 22 I WEG in den meisten Fällen ein einstimmiger Beschluss sämtlicher Eigentümer erforderlich ist, da die meisten baulichen Veränderungen, insbesondere wenn sie an der Außenfassade vorgenommen werden, zu einer optischen Beeinträchtigung führen, von welcher letztlich jeder Wohnungseigentümer betroffen ist.

 

 

Stephanie Dreher-Meyer
Rechtsanwältin Ravensburg-Friedrichshafen
Fachanwältin für Miet-und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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